Grunderwerbsteuer bei Photovoltaikanlagen: Was gilt beim Hauskauf mit PV-Anlage?

Wer ein Haus mit PV-Anlage kauft, sollte auch die Grunderwerbsteuer prüfen 

Beim Kauf einer Immobilie mit Solar- oder Photovoltaikanlage stellt sich nicht nur die Frage nach Energieertrag und Stromkosten. Auch die grunderwerbsteuerliche Behandlung der Anlage kann relevant sein. Denn je nach Art und Nutzung der Anlage kann sich unterscheiden, ob der Kaufpreisanteil der Anlage in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einfließt. 

Besonders bei Photovoltaikanlagen hat sich Bewegung in der bisher einheitlichen Verwaltungssicht ergeben. Ein aktuelles Schreiben des Niedersächsischen Finanzministeriums weicht von der bisherigen Unterscheidung zwischen Eigenversorgung und Netzeinspeisung ab. 

Thermische Solaranlagen gelten als Teil des Gebäudes 

Thermische Solaranlagen dienen der Wärmeerzeugung, etwa zur Unterstützung der Heizung oder zur Erwärmung von Brauchwasser. 

Da Heizungsanlagen steuerlich als Gebäudebestandteile gelten, werden auch thermische Solaranlagen entsprechend eingeordnet. 

Der auf die Anlage entfallende Kaufpreis gehört damit vollständig zur grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage. Er wird bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer berücksichtigt. 

Photovoltaikanlagen: Bisherige steuerliche Unterscheidung nach Nutzung 

Photovoltaikanlagen erzeugen Strom aus Sonnenlicht. Ihre grunderwerbsteuerliche Behandlung richtete sich bislang danach, wie der erzeugte Strom genutzt wird. 

PV-Anlage zur Eigenversorgung 

Diente die PV-Anlage ausschließlich der Versorgung des eigenen Grundstücks, wurde sie steuerrechtlich wie eine Energieversorgungsanlage des Gebäudes behandelt. 

Dies betraf etwa die Versorgung von: 

• Hausstrom  

• Wärmepumpe  

• E-Auto  

Die Anlage galt dabei als Gebäudebestandteil beziehungsweise Zubehör. 

Folge: Der anteilige Kaufpreis der PV-Anlage floss in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage ein. 

PV-Anlage zur Netzeinspeisung 

Wurde der erzeugte Strom ausschließlich gegen Vergütung in das öffentliche Netz eingespeist, erfolgte bislang eine andere steuerliche Einordnung. 

Die Verwaltung ging typisierend von einem eigenständigen Stromerzeugungsbetrieb aus. Die PV-Anlage wurde als Betriebsvorrichtung und nicht als Gebäudebestandteil behandelt. 

Folge: Der Kaufpreisanteil der PV-Anlage gehörte nicht zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung und blieb bei der Bemessungsgrundlage außen vor. 

Dachintegrierte PV-Anlagen als Sonderfall 

Eine besondere Behandlung gilt für dachintegrierte PV-Anlagen, bei denen die Module die Dacheindeckung ersetzen. 

In diesen Fällen übernimmt die Anlage die Schutzfunktion des Daches und wird funktional Teil der Dacheindeckung. 

Der hierfür gezahlte Kaufpreis wird vollständig in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einbezogen. Das gilt unabhängig davon, ob der Strom überwiegend selbst genutzt oder eingespeist wird. 

Niedersachsen ändert seine bisherige Verwaltungssicht 

Mit Schreiben vom 30. April 2026 hat das Niedersächsische Finanzministerium die bisherige Unterscheidung zwischen Eigenversorgung und Netzeinspeisung bei PV-Anlagen aufgegeben. 

Danach sollen auch PV-Anlagen zur Eigenversorgung nicht mehr der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage zugerechnet werden, sofern sie kein Ersatz für eine Dacheindeckung oder kein Fassadenbestandteil sind und damit als wesentlicher Bestandteil des Gebäudes zu qualifizieren sind. 

Die Auffassung ist zunächst nur für niedersächsische Finanzämter verbindlich. 

Das Schreiben kann jedoch auch außerhalb Niedersachsens als Grundlage dienen, um im Einzelfall eine abweichende steuerliche Beurteilung zu diskutieren. 

Was ist beim Immobilienkauf mit PV-Anlage wichtig? 

Beim Kauf eines Hauses mit Solar- oder Photovoltaikanlage sollten insbesondere folgende Punkte geprüft werden: 

• Art der Anlage  

• Nutzung der PV-Anlage  

• Bauweise der Anlage  

• Bundesland des Grundstücks  

• Verwaltungsauffassung des zuständigen Finanzamts   

Davon kann abhängen, welcher Anteil des Kaufpreises in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einfließt. 

Fazit 

Beim Kauf einer Immobilie mit Solar- oder Photovoltaikanlage kann die grunderwerbsteuerliche Behandlung der Anlage relevant sein. Maßgeblich für die entsprechende Einordnung sind insbesondere die Art der Anlage, ihre Nutzung sowie deren bauliche Ausgestaltung. 

Das aktuelle Schreiben des Niedersächsischen Finanzministeriums weicht von der bisherigen Verwaltungslinie ab und kann auch für vergleichbare Fälle in anderen Bundesländern Argumentationsansätze bieten.