Entgeltlicher Verzicht auf Nießbrauch bei einem vermieteten Grundstück
Eine verbreitete Gestaltung, um Grundstücke bereits zu Lebzeiten der Eltern auf die Kinder zu übertragen, dabei aber weiterhin von den Mieteinnahmen zu profitieren, ist die Übertragung des Eigentums unter Zurückbehaltung eines Nießbrauchrechts (sog. Vorbehaltsnießbrauch).
Wird später auf ein derartiges Nießbrauchrecht gegen Zahlung einer Entschädigung verzichtet, hat sich die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) mit Urteil vom 10.10.2025 geändert.
Bisherige Rechtslage
Nach der bislang übereinstimmenden Rechtsauffassung des BFH und der Finanzverwaltung stellte die Ablösung eines Nießbrauchrechts gegen eine Einmalzahlung beim Nießbraucher (regelmäßig den Eltern) eine nicht steuerbare Vermögensumschichtung dar.
Eine Einkommensteuerpflicht wurde folglich nicht ausgelöst.
Neue Rechtsauffassung des BFH
Der entgeltliche Verzicht auf ein Nießbrauchrecht an einem vermieteten Grundstück im Privatvermögen führt nun – entgegen der bisherigen Rechtsprechung – zu steuerpflichtigen Einkünften im Sinne des § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG.
Dabei ist es unerheblich, aus welchem Motiv heraus der Verzicht auf das Nießbrauchrecht erfolgt (z. B. familiäre Gründe oder Vermögensnachfolge).
Zu beachten ist, dass der neuen BFH-Entscheidung eine vermietete Immobilie zugrunde lag. Offen bleibt daher, ob bei einem Verzicht auf einen nicht ausgeübten Nießbrauch – etwa bei Nichtnutzung einer Immobilie – innerhalb der 10-Jahresfrist des § 23 EStG ein steuerbares Veräußerungsgeschäft anzunehmen wäre.
Hinweis für die Praxis
Die Finanzverwaltung hat ihre bisherige Rechtsauffassung bislang noch nicht angepasst. Daher kann derzeit weiterhin mit einer nicht steuerbaren Vermögensumschichtung argumentiert werden.
Die weitere Entwicklung – insbesondere ein mögliches BMF-Schreiben oder Folgeentscheidungen – bleibt jedoch abzuwarten und sollte in laufenden und geplanten Gestaltungen eng begleitet werden.
FAQ – Entgeltlicher Verzicht auf Nießbrauch
Beim Vorbehaltsnießbrauch übertragen die Eltern das Eigentum an einer Immobilie auf die Kinder, behalten sich aber das Recht vor, die Immobilie weiter zu nutzen oder die Mieteinnahmen zu vereinnahmen.
Nach aktueller BFH-Rechtsprechung führt der entgeltliche Verzicht auf ein Nießbrauchrecht an einem vermieteten Grundstück zu steuerpflichtigen Einkünften gemäß § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG.
Die BFH-Entscheidung betrifft ausdrücklich eine vermietete Immobilie. Ob sie auf andere Fallkonstellationen übertragbar ist, ist derzeit noch offen.
Die Finanzverwaltung hat ihre bisherige Auffassung bislang nicht geändert. In der Praxis kann daher aktuell noch mit einer nicht steuerbaren Vermögensumschichtung argumentiert werden.
Bei geplanten oder bereits umgesetzten Nießbrauchgestaltungen sollte die neue BFH-Rechtsprechung zwingend berücksichtigt und eine individuelle steuerliche Prüfung vorgenommen werden.
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