Beweiserleichterung zur Verkürzung der Restnutzungsdauer bei Gebäuden

Wird ein Gebäude vermietet oder betrieblich genutzt, bestimmt sich die Höhe der Abschreibung (AfA) regelmäßig nach den gesetzlich vorgegebenen Nutzungsdauern. Soll dagegen eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer zugrunde gelegt werden – und damit eine höhere Abschreibung –, ist diese kürzere Nutzungsdauer durch ein Gutachten nachzuweisen. 

Hierdurch ergeben sich in den einzelnen Jahren höhere Abzugsbeträge, was regelmäßig zu einer Steuerminderung führt. 

Über die formalen und inhaltlichen Anforderungen an diese Gutachten herrschte in der Vergangenheit Uneinigkeit zwischen Rechtsprechung und Finanzverwaltung.  

Neuerungen zur verkürzten Nutzungsdauer 

Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hatte mit Schreiben vom 22.02.2023 zur Inanspruchnahme der verkürzten Nutzungsdauer die Vorlage eines Sachverständigengutachtens zur Glaubhaftmachung der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer verlangt. 

Für diese Gutachten wurden hohe Anforderungen sowohl an den Gutachter als auch an das Gutachten selbst gestellt (u. a. ISO-Zertifizierung, tatsächliche Ortsbegehung). 

Dieses Schreiben wurde jedoch zum 01.12.2025 wieder aufgehoben. Das bedeutet, dass die Finanzämter entsprechende Fälle nun so bearbeiten, als hätte dieses Schreiben nie existiert. 

Folglich ist zum Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer wieder auf die Aussagen der Rechtsprechung zurückzugreifen.  

Gutachtenmethodik und aktuelle Rechtsprechung 

Die Wahl der Gutachtenmethodik ist grundsätzlich allein dem Steuerpflichtigen bzw. dessen steuerlichem Berater überlassen. Insbesondere eine auf die ImmoWertV gestützte Methode ist demnach weiterhin anzuerkennen. 

Allerdings stellt der Bundesfinanzhof (BFH) in einem aktuellen Urteil klar, dass eine bloße Bezugnahme auf eine modellhaft ermittelte Gesamt- und Restnutzungsdauer nach Maßgabe der ImmoWertV 2010 oder 2021 nicht ausreicht. 

Vielmehr bedarf es einer individuellen sachverständigen Begutachtung, die sich zu den tatsächlichen Eigenschaften des Gebäudes äußert, wie zum Beispiel zu: 

• durchgeführten oder unterlassenen Instandhaltungsmaßnahmen 

• dem baulichen und technischen Zustand 

• der tatsächlichen Abnutzung 

Fazit 

Das Wahlrecht zur Berücksichtigung einer tatsächlich verkürzten Restnutzungsdauer bei Gebäuden kann ein effektives Mittel zur Steuersenkung sein. Es erfordert jedoch eine sorgfältige Prüfung der Voraussetzungen, der konkreten Gegebenheiten sowie die Einhaltung der steuerlichen Formalien. 

Sollten Sie eine Bestandsimmobilie besitzen oder eine Anschaffung planen, sprechen Sie uns gerne an. Wir prüfen, ob die Beauftragung eines Gutachtens für Sie in Betracht kommt, und unterstützen Sie bei einer optimalen steuerlichen Gestaltung.