Grundsteuer Baden-Württemberg: BFH schafft Rechtssicherheit und begrenzt Gestaltungsspielraum

Im April 2026 hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden: Das Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg (LGrStG BW) ist verfassungsgemäß – sowohl in seiner Struktur als auch in seinen wesentlichen Bewertungsvorgaben. 

Damit endet die Phase der Rechtsunsicherheit. Zugleich sinken die realistischen Chancen, eine Änderung der Grundsteuer-Feststellung in Baden-Württemberg aufgrund verfassungsmäßiger Bedenken zu erreichen. 

BFH-Entscheidung zur Grundsteuer: Pauschale Bodenrichtwerte sind zulässig 

Das Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg setzt auf ein vergleichsweise schlankes System: Der Grundsteuerwert wird allein anhand des Bodenrichtwerts und der entsprechenden Grundstücksfläche ermittelt. 

Dabei spielt es keine Rolle, ob sich auf dem Grundstück ein Einfamilienhaus, eine Fabrik oder gar kein Gebäude befindet. Gebäude bleiben bei der Ermittlung unberücksichtigt. 

Kläger hatten argumentiert, dass dieses Vorgehen gegen den Gleichheitssatz des Grundgesetzes verstoße. Im Mittelpunkt stand dabei die Frage: Wie kann ein bebautes Grundstück genauso besteuert werden wie ein unbebautes Grundstück? 

Der BFH hat darauf eine klare Antwort gegeben: Der Gesetzgeber verfügt über einen weitreichenden Gestaltungsspielraum. Er darf typisieren und pauschalieren – auch wenn dies in Einzelfällen zu Ergebnissen führt, die unbillig wirken. 

Der Belastungsgrund liegt nach dieser Betrachtung in der grundsätzlichen Nutzungsfähigkeit des Bodens und den kommunalen Infrastrukturleistungen. Das ist verfassungsrechtlich ausreichend. 

Grundsteuerwert reduzieren: Was über die 30-Prozent-Schwelle noch möglich ist 

§ 38 Abs. 4 LGrStG BW erlaubt es Eigentümern, einen geringeren Bodenwert unter bestimmten Umständen nachzuweisen. 

Voraussetzung ist allerdings, dass der tatsächliche Wert um mehr als 30 Prozent niedriger liegt als der pauschal festgestellte Bodenrichtwert. 

Beispiel zur 30-Prozent-Schwelle 

Angenommen, der festgestellte Bodenrichtwert beträgt 100 Euro pro Quadratmeter. 

Um eine Reduktion zu erreichen, müsste der tatsächliche Bodenwert unter 70 Euro pro Quadratmeter liegen. 

Eine Abweichung von 10, 15 oder auch 20 Prozent reicht dagegen nicht aus. 

Wann kann ein niedrigerer Bodenwert nachgewiesen werden? 

Die gesetzliche Schwelle zum Nachweis des geringeren Bodenwerts ist jedoch sehr hoch. Sie wird nur erreicht, wenn erhebliche objektspezifische Mängel vorliegen. Dazu können beispielsweise gehören: 

• Altlastenverdacht 

• Hochwassergefahr 

• extreme Verkehrsbelastung 

Bei Grundstücken in etablierten Lagen liegt eine Abweichung von dieser Größenordnung dagegen selten vor. 

Was bedeutet die BFH-Entscheidung für Eigentümer in Baden-Württemberg 

Eigentümer sollten prüfen, ob bei ihrem Grundstück besondere wertmindernde Umstände vorliegen, die einen Nachweis nach § 38 Abs. 4 LGrStG BW ermöglichen. 

In den meisten Fällen dürfte die Erfolgsaussicht eines Einspruchs gegen die festgestellten Grundsteuerwerte nach den BFH-Urteilen jedoch deutlich gesunken sein. 

Die Auswirkungen der neuen Grundsteuer sollten daher in die künftige Liquiditäts- und Kostenplanung einbezogen werden.