Grundsteuer: BFH erklärt Bundesmodell für verfassungsgemäß

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 10.11.2025 entschieden, dass die Berechnung der Grundsteuer nach dem sogenannten Bundesmodell auf Grundlage des Ertragswertverfahrensverfassungsgemäß ist. Damit weist der BFH die gegen das Grundsteuerreformgesetz erhobenen verfassungsrechtlichen Bedenken zurück. Gegen das Urteil wurde jedoch bereits eine Verfassungsbeschwerde angekündigt.

BFH bestätigt Verfassungsmäßigkeit des Bundesmodells

Nach Auffassung des BFH durfte der Gesetzgeber bei der Ausgestaltung der Grundsteuerreform generalisierende, typisierende und pauschalierende Regelungen treffen. Der Gesetzgeber sei berechtigt, sich am Regelfall zu orientieren und müsse nicht jede individuelle Besonderheit einzelner Grundstücke oder Immobilien berücksichtigen.

Der BFH stellte zudem klar, dass der dem Gesetzgeber zustehende Gestaltungsspielraum nicht überschritten wurde. Die typisierenden Annahmen des Bundesmodells seien sachlich gerechtfertigt und bewegten sich im Rahmen der verfassungsrechtlich zulässigen Ungleichbehandlung.

Auswirkungen des Urteils auf die Bundesländer

Das Urteil betrifft alle Bundesländer, in denen das Bundesmodell Anwendung findet. Hierzu zählen insbesondere Länder, die die Grundsteuer nach dem Bundesmodell mit Ertragswert- bzw. Sachwertverfahren erheben.

Nicht vom Urteil erfasst sind folgende Bundesländer, da sie von der Länderöffnungsklausel Gebrauch gemacht und eigene Modelle eingeführt haben:

• Baden-Württemberg
• Bayern
• Hamburg
• Hessen
• Niedersachsen

Für diese Länder bleibt die verfassungsrechtliche Beurteilung der jeweiligen Landesmodelle weiterhin offen.

Besonderheit Baden-Württemberg: Lagemodell unter Prüfung

In Baden-Württemberg wird die Grundsteuer nach dem sogenannten Lagemodell (Bodenwertmodell) erhoben. Eine Entscheidung zur Verfassungsmäßigkeit dieses Modells wird derzeit für das Frühjahr 2026 erwartet.

Steuerpflichtige, die in Baden-Württemberg Einspruch gegen ihren Grundsteuerwertbescheid eingelegt und zugleich die Aussetzung der Vollziehung (AdV) beantragt haben, müssen besondere Voraussetzungen beachten.

Aussetzung der Vollziehung: Besondere Begründung erforderlich

Das Finanzgericht Baden-Württemberg hat in zwei aktuellen Beschlüssen klargestellt, dass es nicht ausreicht, die mögliche Verfassungswidrigkeit des Landesgrundsteuergesetzes pauschal als Begründung für eine Aussetzung der Vollziehung anzuführen.

Vielmehr ist ein besonderes Aussetzungsinteresse darzulegen, etwa eine unbillige Härte oder außergewöhnliche individuelle Umstände. Ohne eine solche konkrete Begründung wird die Aussetzung der Vollziehung regelmäßig abgelehnt.

Fazit: Rechtslage bleibt differenziert

Mit dem BFH-Urteil vom 10.11.2025 ist die Rechtslage für das Bundesmodell der Grundsteuer vorerst geklärt. Für Steuerpflichtige in den betroffenen Bundesländern bestehen derzeit keine erfolgversprechenden verfassungsrechtlichen Einwände auf Ebene der Fachgerichte.

In den Ländern mit abweichenden Modellen – insbesondere in Baden-Württemberg – bleibt die weitere Entwicklung jedoch abzuwarten. Betroffene sollten Einsprüche und Anträge auf Aussetzung der Vollziehung sorgfältig und individuell begründen, um ihre Rechte zu wahren.