Steuerlicher Abzug von Verlusten bei Ferienwohnungen – ortsübliche Vermietungszeit

Viele Steuerpflichtige vermieten ihre Ferienwohnung an wechselnde Urlaubsgäste und möchten die dabei entstehenden Verluste steuerlich absetzen. Voraussetzung hierfür ist die Absicht, aus der Vermietung langfristig einen Einnahmenüberschuss zu erzielen. Das neue BFH-Urteil vom 12.08.2025 sorgt für mehr Klarheit bei der Prüfung der sogenannten Überschusserzielungsabsicht und wirkt sich direkt auf die steuerliche Behandlung von Ferienwohnungen aus.

Prüfschritte bei der Vermietung einer Ferienwohnung 

Für Ferienwohnungen ist zunächst zu prüfen, ob sie ausschließlich an fremde Feriengäste vermietet werden oder ob eine Eigennutzung der Ferienwohnung erfolgt. 

1. Ausschließliche Vermietung an Feriengäste 

Wird die Ferienwohnung ausschließlich an Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit für die Vermietung bereitgehalten, geht das Finanzamt grundsätzlich von einer Einkünfteerzielungsabsicht aus. Hierfür muss lediglich die 75-%-Grenze der ortsüblichen Vermietungszeit überschritten werden. 

In diesem Fall ist keine zahlenmäßig belegte Prognose des erzielbaren Überschusses erforderlich. Eine Ausnahme kann bei besonders hochwertig ausgestatteten Ferienwohnungen bestehen; hier kann eine detaillierte Prognoserechnung verlangt werden. 

2. Ortsübliche Vermietungszeit < 75 % oder Eigennutzung 

Wird die ortsübliche Vermietungszeit von 75 % nicht erreicht, muss die Überschusserzielungsabsicht durch eine Totalüberschussprognose nachgewiesen werden. Für diese Prognose gilt ein 30-jähriger Betrachtungszeitraum (BMF-Schreiben v. 8.10.2004, BStBl. I 2004, S. 933). Gleiches gilt, wenn die Ferienwohnung teilweise eigengenutzt wird. 

Prüfungszeitraum laut BFH 

Für die Beurteilung der Auslastung einer Ferienwohnung werden die tatsächlichen Fremdvermietungszeiten mit der ortsüblichen durchschnittlichen Vermietungszeit verglichen. Nach dem neuen BFH-Urteil ist hierfür ein Zeitraum von drei bis fünf Jahren maßgeblich. Dieser Prüfungszeitraum kann vor, während oder nach dem Streitzeitraum liegen. 

Damit sollen kurzfristige Einflüsse wie Wetterbedingungen, Wirtschaftslage oder pandemiebedingte Einschränkungen ausgeglichen werden. Der BFH weicht damit von der bisherigen Praxis ab, die 75-%-Grenze jährlich zu prüfen. 

Ermittlung der ortsüblichen Vermietungszeiten 

Die ortsübliche Vermietungszeit kann in der Regel über die jeweilige Gemeindeverwaltung oder Touristinformation ermittelt werden. Sind keine Werte verfügbar – etwa in wenig touristischen Regionen – ist stets eine Totalüberschussprognose notwendig. Der Begriff „Ort“ kann mehrere Gemeinden, Teile einer Gemeinde oder nur einen Ferienkomplex umfassen. 

Hinweis für die Praxis 

Das neue BFH-Urteil stärkt die Rechtssicherheit: Für die Ermittlung der 75-%-Grenze wird ein Durchschnitt über drei bis fünf Jahre verwendet. Für Vermieter bedeutet das: Eine sorgfältige Dokumentation der Vermietungszeiten ist entscheidend, um Verluste bei einer Ferienwohnung steuerlich geltend zu machen.