Steuerliche Behandlung von Ferienwohnungen und Ferienhäusern: Was Vermieter wissen sollten

Die Vermietung von Ferienwohnungen und Ferienhäusern wird immer beliebter – sei es als lukrative Nebeneinnahme oder als Investition in Immobilien. Doch neben den finanziellen Chancen sollten Vermieter die steuerlichen Besonderheiten nicht außer Acht lassen. In diesem Artikel erfahren Sie alles Wichtige zur Einkommensteuer, Werbungskosten und Prognoserechnungen, die bei der Vermietung von Ferienimmobilien relevant sind.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Wer eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus gegen Entgelt vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 Abs. 1 EStG. Entscheidend ist dabei die Einkünfteerzielungsabsicht: Vermieter müssen beabsichtigen, dauerhaft mehr Einnahmen als Ausgaben zu erzielen. Nur so können die mit der Vermietung verbundenen Kosten steuerlich geltend gemacht werden.

Ausschließliche Vermietung an Feriengäste

Wenn eine Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet wird und in der übrigen Zeit bereitgehalten wird, geht das Finanzamt in der Regel davon aus, dass eine Einkünfteerzielungsabsicht besteht. Diese Annahme gilt jedoch nur, wenn die ortsübliche Vermietungszeit nicht um mindestens 25 % unterschritten wird. Wird diese Grenze unterschritten oder liegen keine Vergleichswerte vor, muss der Vermieter durch eine Prognoserechnung nachweisen, dass langfristig ein Überschuss erzielt wird.

Teilweise Selbstnutzung der Ferienimmobilie

Nutzen Vermieter ihre Ferienwohnung teilweise selbst oder überlassen sie unentgeltlich Dritten, muss die Einkünfteerzielungsabsicht individuell geprüft werden. In diesem Fall ist ein Nachweis erforderlich, dass über den Prognosezeitraum, der in der Regel 30 Jahre beträgt, ein Totalüberschuss zu erwarten ist. Werbungskosten können nur anteilig für die tatsächliche Vermietungszeit abgezogen werden. Kosten, die sowohl auf Vermietung als auch auf Eigennutzung entfallen, wie Schuldzinsen oder Gebäudeabschreibung, müssen zeitanteilig aufgeteilt werden.

Besondere Ausstattungen und gewerbliche Vermietung

Bei besonders aufwendig ausgestatteten Ferienwohnungen, beispielsweise mit Wellnessbereich, Schwimmbad oder sehr großem Grundstück, ist die Einkünfteerzielungsabsicht ebenfalls durch eine Prognose zu belegen. Eine gewerbliche Vermietung liegt nur dann vor, wenn Vermieter hoteltypische Zusatzleistungen wie Frühstück, Reinigungs- oder Zimmerservice anbieten oder eine unternehmerische Organisation notwendig ist. In solchen Fällen können neben der Einkommensteuer auch Gewerbesteuerpflichten entstehen.

Praktische Hinweise für Vermieter

• Führen Sie eine lückenlose Dokumentation über Vermietungszeiten, Eigennutzung und alle Aufwendungen.
• Überprüfen Sie regelmäßig, ob Ihre Vermietung den steuerlichen Anforderungen entspricht.
• Lassen Sie sich im Zweifel steuerlich beraten, insbesondere bei Eigennutzung oder größeren Investitionen.

Fazit

Die steuerliche Behandlung von Ferienwohnungen und Ferienhäusern ist komplex und stark abhängig von der tatsächlichen Nutzung. Wer die Grundsätze kennt, sauber dokumentiert und im Zweifel professionellen Rat einholt, kann steuerliche Nachteile vermeiden und die Vorteile der Vermietung optimal nutzen.