Das Familienheim sichern: Fristen kennen, Erbschaftsteuer vermeiden

Das selbst genutzte Eigenheim ist in vielen Familien der wertvollste Vermögensgegenstand – und erbschaftsteuerlich mit das am stärksten begünstigte Privatvermögen. Anders als bei vermieteten Objekten sieht das Gesetz hier eine echte Befreiung vor, nicht nur einen Abschlag wie bspw. bei vermieteten Immobilien. Doch sie ist an strenge Bedingungen geknüpft. Wir nehmen zwei aktuelle Entscheidungen des Bundesfinanzhofs zum Anlass, uns die Grundzüge näher anzuschauen.  

Wege zur Steuerbefreiung des Familienheims 

Das Gesetz kennt hauptsächlich drei Befreiungstatbestände (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a bis 4c ErbStG). 

Entscheidend ist also, wer wann überträgt. Die lebzeitige Übertragung an den Ehegatten ist der einzige Weg ohne Haltefrist und ohne Größengrenze. Wer die Nachfolge aktiv gestaltet, kann das Familienheim daher oft günstiger zu Lebzeiten übertragen als es zu vererben. Das gilt besonders dann, wenn das Familienheim bislang nur im Eigentum eines Ehegatten oder Lebenspartners steht. 

Zu beachten ist, dass als Familienheim nur die Immobilie gilt, die den Mittelpunkt des familiären Lebens bildet. Zweit-, Ferien- und Wochenendwohnungen sind ausgeschlossen.  

Die zusätzlichen Voraussetzungen im Erbfall 

Selbstnutzung durch den Erblasser bis zum Erbfall – oder Hinderung aus zwingenden Gründen, zu denen etwa Pflegebedürftigkeit mit Umzug ins Heim oder ein längerer stationärer Aufenthalt zählen. Rein subjektive oder berufliche Gründe genügen nicht. 

Unverzügliche Selbstnutzung durch den Erwerber – in der Regel innerhalb von sechs Monaten. Beim überlebenden Ehegatten, der bereits im Familienheim wohnt, genügt die schlichte Weiternutzung. Ein späterer Einzug ist möglich, wenn die Hinderung außerhalb des Einflussbereichs des Erwerbers liegt – etwa eine notwendige Renovierung, die unverzüglich beauftragt wurde. 

Zehn Jahre Selbstnutzung – Verkauf, Vermietung oder Leerstand nach Auszug können eine Nachversteuerung auslösen. Diese greift dann rückwirkend in voller Höhe, nicht nur zeitanteilig. Ausgenommen sind wiederum zwingende Gründe. 

Wie weit reicht „das Grundstück" des Familienheims? 

Viele Wohngrundstücke bestehen nicht aus einem einzigen Flurstück. Garten, Zufahrt oder Nebenflächen tragen oft eigene Nummern – historisch gewachsen und im Alltag ohne Bedeutung. Häufig ist dabei nur eines der Flurstücke mit einem Wohnhaus bebaut. 

Mit dieser Frage musste sich der Bundesfinanzhof beschäftigen: Im Streitfall beantragten die Erben die Steuerbefreiung für ein Wohngrundstück, das aus mehreren Flurstücken bestand – Wohnhaus, Garten und Zufahrtsweg. Das Finanzamt bewertete die zusammenhängenden Flurstücke zwar als eine wirtschaftliche Einheit, gewährte die Befreiung jedoch nur für das bebaute Flurstück. 

Der BFH gab den Erben recht. Was zur wirtschaftlichen Einheit des Familienheims gehört, entscheidet nicht das Grundbuch, sondern das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Stellt dieses eine wirtschaftliche Einheit fest, ist das Erbschaftsteuerfinanzamt an diese Feststellung gebunden und darf die Befreiung nicht auf das bebaute Grundstück beschränken. Ausschlaggebend für die Einordnung sind Verkehrsauffassung, tatsächliche Nutzung und wirtschaftliche Zusammengehörigkeit der Flächen. 

Die Kehrseite: Was in die Befreiung fällt, fällt auch in die Nachversteuerung. Wird eine mitbegünstigte Teilfläche innerhalb von zehn Jahren abgetrennt und veräußert, kann dies eine Nachversteuerung auslösen. 

Erbengemeinschaft: Der Zeitdruck sinkt 

Erben mehrere Kinder gemeinsam, wirkt die Steuerbefreiung zunächst nur in Höhe der jeweiligen Erbquote. Wer das Familienheim im Rahmen einer Erbauseinandersetzung allein übernimmt und die Miterben auszahlt, kann seine Befreiung über den Begünstigungstransfer ausweiten. 

Die Finanzverwaltung verlangte dafür bislang eine Nachlassteilung innerhalb von sechs Monaten. Der BFH hat diese starre Grenze verworfen: Entscheidend ist ein innerer Zusammenhang zum Erbfall. Der zeitliche Abstand ist nur ein Indiz – im entschiedenen Fall lagen mehr als zwei Jahre zwischen Erbfall und Übertragung. 

Praxisbeispiel: Begünstigungstransfer 

Frau M verstirbt und hinterlässt Sohn S und Tochter T, die jeweils zur Hälfte erben. Der Nachlass: ein Einfamilienhaus (1 Millionen Euro) und Geldvermögen (2 Millionen Euro). T zieht unverzüglich ein und nutzt das Haus über zehn Jahre selbst, S nicht.

Nur T muss die Selbstnutzung erfüllen. S braucht keinen Nutzungswillen – er versteuert seinen Anteil und nutzt seinen Freibetrag. 

Wenn die Liquidität fehlt 

Ein praktisches Problem kann zurückbleiben: Die Erbschaftsteuer ist fällig, das Vermögen steckt in der Immobilie. § 28 Abs. 3 ErbStG erlaubt dann auf Antrag eine Stundung von bis zu zehn Jahren, wenn die Steuer sonst nur durch Verkauf des Grundbesitzes aufgebracht werden könnte. 

Unabhängig davon gilt die Anzeigepflicht nach § 30 Abs. 1 ErbStG: Der Erwerb ist grundsätzlich binnen drei Monaten nach Kenntnis anzuzeigen – auch dann, wenn wegen Freibeträgen und Befreiung keine Steuer anfällt. 

Unsere Praxishinweise 

• Vor jedem Teilverkauf prüfen: Die Abtrennung oder Veräußerung einer mitbegünstigten Fläche innerhalb der Zehnjahresfrist kann die Befreiung rückwirkend beseitigen. 

• Erbauseinandersetzungen dokumentieren: Halten Sie Bewertungsschwierigkeiten, Verzögerungsgründe und Renovierungsaufträge schriftlich fest – sie belegen den inneren Zusammenhang zum Erbfall. 

• Wohnflächen belastbar ermitteln: Bei Kindern ist die Grenze von 200 Quadratmetern maßgeblich; jeder Quadratmeter darüber zählt. 

• Feststellungsbescheid prüfen: Gehören zu Ihrem Grundbesitz Garten-, Weg- oder Nebenflächen mit eigener Flurstücksnummer, lassen Sie prüfen, wie diese im Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert erfasst sind – besonders dann, wenn ein Verkauf von Teilflächen denkbar ist. 

• Kein Wohnrecht am geerbten Familienheim: Wird ein geerbtes Familienheim unter Vorbehalt eines Wohnrechts oder Nießbrauchs weiterübertragen, ist das schädlich – die Selbstnutzung muss durch den Eigentümer erfolgen. 

Sprechen Sie uns gerne an, wenn Sie eine Übertragung an Kinder oder Ehegatten erwägen – am besten, bevor der Notartermin steht. Bei der Familienheim-Befreiung entscheidet die Reihenfolge der Schritte über das Ergebnis; nachbessern lässt sie sich später nicht. Jetzt Kontakt aufnehmen.