Vermietete Immobilie geschenkt? Warum die Schenkungsteuer die Abschreibung nicht erhöht

Wer eine vermietete Immobilie geschenkt bekommt, wird häufig mit erheblicher Schenkungsteuer belastet. Naheliegend erscheint der Gedanke, diese Steuer wenigstens über die einkommensteuerliche Abschreibung (AfA) wieder auszugleichen. Das Finanzgericht Köln hat dem eine klare Absage erteilt: Die Schenkungsteuer erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage nicht und ist auch sonst ertragsteuerlich nicht abziehbar. 

Der Fall: Kann Schenkungsteuer die Anschaffungskosten erhöhen? 

Eine Steuerpflichtige erhielt von ihrer Mutter mehrere Grundstücke und Sondereigentumseinheiten im Wege der Schenkung. Das Finanzamt setzte Schenkungsteuer fest – ausgehend von reinen Schenkungen. Der Versuch, nachträglich eine gemischte Schenkung durchzusetzen, bei der die Übernahme besicherter Verbindlichkeiten als Gegenleistung gilt, war zuvor gescheitert. Die festgesetzte Schenkungsteuer wurde gezahlt. 

In den Einkommensteuererklärungen 2017 bis 2019 setzte die Erwerberin diese Schenkungsteuer als nachträgliche Anschaffungskosten der Immobilien an und erhöhte damit die AfA bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Das Finanzamt erkannte diese Aufwendungen nicht an und strich den Ansatz. Das Finanzgericht bestätigte nun die Rechtsauffassung des Finanzamts. 

Warum die Schenkungsteuer nicht abziehbar ist 

• Keine Anschaffungskosten: Anschaffungskosten sind Aufwendungen, die geleistet werden, um ein Wirtschaftsgut zu erwerben. Die Schenkungsteuer ist lediglich ein Reflex der Übertragung – sie wird nicht gezahlt, um das Eigentum zu erlangen. 

• Abgrenzung zur Grunderwerbsteuer: Die Grunderwerbsteuer gehört zu den Anschaffungskosten, weil ihre Zahlung Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung ist. Bei der Schenkungsteuer fehlt diese Verknüpfung. 

• Abzugsverbot nach § 12 Nr. 3 EStG: Die Schenkungsteuer ist eine sonstige Personensteuer, weil sie an persönliche Freibeträge, Steuerklassen und Verhältnisse anknüpft. Damit ist sie generell nicht abziehbar. Ein Verstoß gegen das objektive Nettoprinzip liegt nach Auffassung des Gerichts nicht vor: Besteuert wird die Bereicherung selbst, nicht ein Erwerbsaufwand.  

Praxisbeispiel: Was das in Zahlen bedeutet 

Eine Tochter erhält ein vermietetes Mehrfamilienhaus geschenkt. Auf den Erwerb entfällt Schenkungsteuer von 60.000 Euro. Der Gebäudewert, aus dem die AfA fortgeführt wird, beträgt 400.000 Euro. 

Ergebnis: 1.200 Euro weniger Abschreibungsvolumen pro Jahr. Die 60.000 Euro Schenkungsteuer bleiben einkommensteuerlich vollständig unberücksichtigt.